REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Genova

III Sezione Civile

In persona del giudice Unico dott.ssa Raffaella Gabriel ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al R.G. n. 7300/2013 promossa da:

G.T. s.s. in liquidazione, in persona del liquidatore e del legale rappresentante pro tempore

Avv. M. Solinas

-ricorrente-

contro

  1. srl, in persona del legale rappresentante pro tempore

Avv. S. Santacroce

-convenuta-

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Letti gli atti, i documenti, il verbale di causa, sentite le parti in sede di discussione orale della causa;

rilevato che:

– G.T. ss agiva in giudizio nei confronti di M. srl al fine di giottenere il rilascio dell’immobile costituito dal box contrassegnato con il n. 10 sito in G., via D. B. -accesso dai nn. 8,10,12 rossi- nonché la condanna al pagamento di Euro 15.000,00 (o altra somma meglio vista) a titolo, dapprima, di canoni di locazione e spese condominiali dovuti per tutta la durata del contratto e quindi fino al 30.06.2011 e, poi, dal momento in cui è cessato in data 30.09.2011 il successivo rapporto di comodato, a titolo di indennità di occupazione;

– in sede di discussione orale le parti hanno dato atto che è cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di rilascio del box, riconsegnato pacificamente in data 08.07.2013 e che la ricorrente ha insistito nella domanda di condanna al pagamento delle spese condominiali dal giugno 2007 a giugno 2013 e della indennità di occupazione da ottobre 2011 al 08.07.2013, oltre interessi;

ritenuto che:

– in data 01.07.1999 G.T. ss concedeva in locazione a M. srl il box sopra indicato per la durata di anni 6+6 a decorrere dal 01.07.1999 (doc. 3);

– in data 27.12.2010 G.T., con la missiva di cui al doc. 10, disdiceva il contratto di locazione per la scadenza contrattuale del 30.06.2011 e contemporaneamente concedeva in comodato gratuito (con contratto da considerarsi concluso ex art. 1333 c.c.) il medesimo box “sino alla data in cui detto box verrà venduto alla ISADUE Società S. o chi per essa. Detto atto di compravendita sarà stipulato entro il 30.09.2011 …”;

– detto contratto non veniva registrato e sulla questione della sua eventuale nullità ex art. 1 comma 346 L. n. 311 del 2004, il quale prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”, il giudice con ordinanza del 19.06.2014 assegnava termine per il deposito di memorie ex art. 101 comma 2 c.p.c.;

– orbene, il contratto non registrato di comodato, il quale pacificamente rientra nello spettro applicativo della norma quale negozio costitutivo di diritto relativo di godimento, va dichiarato nullo;

– a tale conclusione perviene la scrivente, così rivisitando il precedente orientamento seguito da questo Tribunale (cfr. ad esempio sentenza n. 1607/2014), nonché dalla Corte di Appello di Genova (cfr. ad esempio sentenza n. 163/2013 e sentenza n. 244/2012), in base al quale la registrazione integrava una condicio iuris, con la conseguenza che il negozio, fino al momento della sua registrazione, rimaneva inefficace (seppur valido) ma la tardiva registrazione, concretandosi nell’avveramento di una condizione sospensiva, conferiva al contratto efficacia ex tunc;

– la diversa interpretazione della norma poggia sul revirement compiuto dalla Corte di Cassazione a Sezione Unite con la recente pronuncia n. 18213/2015 relativamente all’art. 13 comma 1 L. n. 431 del 1998 il quale sancisce che “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello dal contratto scritto e registrato”.

La sentenza riesamina la questione della nullità o meno del patto, coevo alla stipula del contratto di locazione, contemplante un canone superiore rispetto a quello negoziale registrato.

Tale problematica veniva anteriormente risolta dalla giurisprudenza di legittimità in senso favorevole alla sua legittimità (cfr. Cass. 16089/2003: “in tema di locazioni abitative, l’art. 13, primo comma, della L. 9/12/1998 n. 431, nel prevedere la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (e nel concedere in tal caso al conduttore, al secondo comma, l’azione di ripetizione), non si riferisce all’ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo (nè a quella della simulata conclusione di un contratto di godimento a titolo gratuito dissimulante una locazione con corrispettivo), in tal senso deponendo una lettura costituzionalmente orientata della norma, giacché, essendo valido il contratto di locazione scritto ma non registrato (non rilevando, nei rapporti tra le parti, la totale omissione dell’adempimento fiscale), non può sostenersi che essa abbia voluto sanzionare con la nullità la meno grave ipotesi della sottrazione all’imposizione fiscale di una parte soltanto del corrispettivo (quello eccedente il canone risultante dal contratto scritto e registrato) mediante una pattuizione scritta ma non registrata. La nullità prevista dal citato art. 13 L. 9/12/1998 n. 431, primo comma, è volta piuttosto a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario (descritto, come impone, a pena di nullità, l’art. 1, quarto comma, della medesima L. n. 311 del 2004, e registrato, in conformità della regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti i locazione indipendentemente dall’ammontare del canone), la norma essendo espressione del principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto (salva la previsione di forme di aggiornamento, come quelle ancorate ai dati Istat)”.

La sentenza a Sezioni Unite n. 18213/2015, con diffusissime argomentazioni alle quali si fa integrale rinvio, dopo aver ricondotto l’operazione giuridica in esame (previsione con patto coevo al negozio locativo di un canone aggiuntivo rispetto a quello contrattuale registrato) nell’ambito dell’istituto della simulazione, perviene alla conclusione che tale convenzione -contemplante la maggiorazione del canone, la quale sostituisce, attraverso il contenuto della controdichiarazione, l’oggetto apparente (prezzo fittizio) con quello reale (canone effettivamente convenuto)- contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce e lascia integra la (unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione (cfr. punto 9.5.3. della sentenza).

Pertanto, la sentenza individua una ipotesi di nullità virtuale del contratto ex art. 1418 comma 1 c.c. per violazione di norma imperativa.

Peraltro, la pronuncia mette in luce come l’interpretazione dell’art. 13 costituisce “lex specialis, derogativa ratione materiae, alla lex generalis (benchè posteriore) costituita dal cd. statuto dal contribuente” (cfr. punto 9.3).

Infine, per quel che ivi interessa, la sentenza affronta altresì la tematica della sanabilità del patto ad opera di ima registrazione tardiva, giungendo alla soluzione negativa, sulla scorta della considerazione per cui il procedimento simulatorio è affetto da nullità per violazione di norma imperativa, cosicchè non può predicarsi ima validità sopravvenuta in presenza di un requisito extraformale (la registrazione) di un negozio che sul piano morfologico resta identico (punto 13.3).

La Corte precisa che tale soluzione ha il pregio di porsi in armonia, quoad effecta, con la successiva legislazione intervenuta in materia, puntualizzando “anche se non sotto il profilo formale dell’efficacia endonegoziale della registrazione, predicabile solo a far data dalla L. n. 311 del 2004 …”, e richiamando nuovamente la disposizione del 2004 al successivo punto 14.1.3 (quale argomentazione suffragante la interpretazione dell’art. 13 adottata sotto il profilo storico- sistematico) allorchè osserva come “le disposizioni successive al 1998 introducono un principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio, principio generale di cui è sostanziale conferma nel dictum dello stesso giudice delle leggi (Corte Cost. 420/2007, sopra ricordata sub 4.2)”, la quale ha ritenuto la manifesta infondatezza dell’art. 1 comma 346 L. 311 del 2004 relativamente all’art. 24 Cost. poiché la norma non introduce ostacoli alla tutela giurisdizionale, ma eleva la normativa tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio ex art. 1418 c.c..

Ne discende che, in virtù delle argomentazioni sviluppate nella sentenza ora citata, le quali richiamano espressamente l’art. 1 comma 346 L. n. 311 del 2004, il contratto di comodato non registrato va considerato nullo e non suscettibile di sanatoria mediante la successiva registrazione (peraltro nella fattispecie non avvenuta).

In particolare, risultano superati due argomenti fondamentali che deponevano per la soluzione contraria, ossia la difficile configurabilità nel nostro ordinamento giuridico di una nullità derivante dal difetto di un elemento non costitutivo bensì esterno al contratto, nonché il disposto dell’art. 10 comma 3 dello Statuto del contribuente (L. n. 212 del 2000). Infatti, il primo argomento va confutato in virtù di quanto già affermato dalla Corte Cost. 420/2007 e ribadito nella sentenza delle Sezioni Unite riportata (cui potrebbe in alternativa considerarsi come la norma introduca una ipotesi di nullità testuale); il secondo sulla scorta del fatto che trattasi di norma, oltre che speciale -come già considerato dalla Suprema Corte con riguardo all’art. 13 L. n. 431 del 1998- anche posteriore allo Statuto del Contribuente;

– pertanto, il contratto di comodato di cui al doc. 10 è nullo;

– conseguentemente, M. srl, non avendo acquisito la qualità di comodataria, deve considerarsi conduttrice in mora nella restituzione del box;

– come tale, ella deve pagare ex art. 1591 c.c. il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, quindi il canone di locazione contrattuale da ottobre 2011 (nel rispetto del principio della domanda) al 08.07.2013. Risultando il canone pari ad Euro 154,94 mensili, M. deve essere condannata al pagamento della somma totale di Euro 3.290,94, oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo;

– M. non deve per contro essere condannata a pagare alcunchè a titolo di spese condominiali, in quanto G.T. non ha assolto il proprio onere probatorio, consistente nella produzione dei rendiconti con i relativi riparti approvati dall’assemblea (Cass. 6202/2004), avendo la locatrice allegato solo i riparti approvati dall’assemblea del consuntivo 2011 e del preventivo 2012, ma senza i relativi rendiconti;

– il ritardato rilascio dell’immobile non può trovare giustificazione nelle ragioni indicate dalla convenuta. Appaiono infatti irrilevanti sia i rapporti di amicizia intercorrenti tra i due legali rappresentanti delle società, sia l’asserito spirito collaborativo manifestato da M. nella restituzione, poiché mai tale intento si è tramutato né in una offerta formale ex artt. 12016-1209 comma 2 c.c., né in una offerta reale dotata dei requisiti di serietà, concretezza e tempestività richiesti dalla giurisprudenza di legittimità per escludere la mora del conduttore nell’obbligazione restitutoria (Cass. 18496/2007, 1684/2010, 1337/2011,15433/2013). Prova ne è che la G.T. ha più volte sollecitato la riconsegna dell’immobile (cfr. docc. 13 e 15) e senza che possa assumere rilievo la circostanza della occupazione con una Maserati da parte della G.T. di un box (il n. 11) di proprietà della moglie del legale rappresentante della M., che avrebbe impedito il ricovero in esso dei mobili contenuti in quello n. 10, poiché una eventuale offerta di riconsegna del box n. 10 subordinata alla liberazione del box n. 10 costituirebbe in ogni caso una offerta condizionata e quindi priva dei requisiti sopra indicati;

– in conclusione, M. srl va condannata al pagamento di Euro 3.290,94, oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo, a titolo di corrispettivo ex art. 1591 c.c. da ottobre 2011 all’8.07.2013;

– le spese di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo il D.M. n.55 del 2014 e avuto riguardo allo scaglione da Euro 1.100,00 ad Euro 5.200,00;

P.Q.M.

Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica in persona della dott.ssa Raffaella Gabriel, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda istanza ed eccezione disattesa, così decide:

1) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio del box contrassegnato con il n. 10 sito in G., via D. B. -accesso dai nn. 8,10,12 rossi;

2) dichiara la nullità del contratto di comodato relativo al box di cui al punto 1);

3) dichiara tenuta e per l’effetto condanna M. srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento di Euro 3.290,94, oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo, a titolo di corrispettivo ex art. 1591 c.c. da ottobre 2011 all’8.07.2013;

4) condanna M. srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento delle spese di lite, che liquida in Euro 111,00 per esborsi ed Euro 2.430,00 per compenso, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.

Così deciso in Genova, il 15 ottobre 2015.

Depositata in Cancelleria il 15 ottobre 2015.