Per mitigare il rigore della disciplina vincolistica della Legge del 1978 in questo tipo di locazioni si ricorre tendenzialmente – nella prassi – a contratti di affitto di ramo d’azienda (artt. 2562 e 1615 c.c.) in sostituzione alle locazioni vincolate, troppo rigide in relazione a quella tipologia particolare di affitti di spazi commerciali interni, una specificità economica modulare ed in continua evoluzione.

Contratti la cui regolamentazione, in mancanza di una apposita disciplina codicistica, è lasciata alla libera contrattazione delle parti: il Codice Civile vi dedica un solo articolo, il 2.562, ma semplicemente per rinviare alla precedente disciplina in tema di usufrutto. (Il subentro dell’affittuario nei contratti del Centro Commerciale è regolato dall’art. 2558 C.C.).

Il contratto di affitto deve essere sempre iscritto nel Registro delle Imprese (sotto la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata). A differenza dei contratti di locazione per i quali l’obbligo scatta ex art. 2.643, 8° c., C.C. solo se di durata superiore ai nove anni, sempre ai fini dell’opponibilità all’acquirente ex art. 2923, 2° c., C.C.:.

Non vi è indennità di avviamento né prelazione e il trasferimento dell’attività a terzi subentrandi viene vietato. O subordinato al preventivo consenso del locatore per evitare la cessione del contratto ex art. 36 L. 392/78.

L’aspetto più delicato sono i rapporti di lavoro relativi al ramo d’azienda: che viene affittato senza dipendenti e restituito nelle medesime condizioni. Anche se in realtà ai sensi dell’art. 2.112 C.C. in caso di trasferimento di un’azienda i rapporti di lavoro dovrebbero continuare con il cessionario ed è nulla la clausola di deroga: al riguardo sono sorti contenziosi.

Anche nella prassi comunque la differenza tra i due tipi di contratti è evidente: in quelli di affitto di ramo di azienda più che locare solo uno spazio di un grande immobile (o il semplice cd. “corner”) si acquisisce anche un insieme di servizi centralizzati organizzati (quali la pulizia del centro commerciale o le forniture di servizi e utenze, la pubblicità, l’avviamento).

La Cassazione è consolidata (v. per tutte sentenza 18/5/2016 n. 10154) nel marcare la differenza tra locazione di immobile (anche con pertinenze) e affitto di azienda. Nel primo caso l’oggetto del contratto è l’immobile concesso in godimento. E’ il contrario nell’affitto di ramo di azienda: l’immobile è solo uno dei tanti elementi costitutivi del complesso aziendale ceduto (tra i quali ad esempio l’avviamento).

Nella locazione l’immobile ha una posizione di centralità perché costituisce l’oggetto autonomo del contratto, assorbente rispetto agli altri elementi con carattere di accessorietà.

All’opposto nell’affitto d’azienda l’immobile non è considerato nella sua individualità giuridica ma come uno dei tanti elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da interdipendenza e complementarietà per il conseguimento del fine produttivo. L’oggetto del contratto è infatti l’intero complesso produttivo, ex art. 2555 c.c. (Cass. 20815/2006; Cass. 24376/2017)