Una recente pronuncia della Cassazione ha confermato il principio concettuale (prima ancora che giuridico) secondo cui alle spese per l’edificio condominiale in sé devono partecipare tutti i condomini.
In quel caso un condomino aveva impugnato una delibera assembleare invo-candone la nullità poiché gli erano state addebitate somme per il risanamento statico delle scale dell’edificio nonostante che il regolamento condominiale o escludesse da qualsiasi onere di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria delle stesse. Ritenendo comunque che avrebbero dovuto essere poste a carico solo dei condomini che le utilizzavano.
Impugnazione ictu oculi ineccepibile ma respinta in tutti e tre i gradi di giudi-zio, a conferma del citato principio secondo cui tutti i condomini partecipano al consolidamento dell’edificio.
Se l’oggetto della manutenzione non può servire che ad uno o più condomini, non vi è obbligo di contribuirvi. Ma se le spese riguardano l’edificio condomi-niale nel suo complesso, vi sono interessati tutti i condomini e non solo quelli cui servono le scale (come nella fattispecie) perché gli interventi strutturali dell’edificio sono di interesse comune.
Con l’occasione la Cassazione ha per l’ennesima volta ribadito che le delibere nulle (quindi impugnabili senza limite di tempo e non produttive di effetto fin dall’origine) sono residuali: solo quando l’oggetto è impossibile (art. 1346 C.C.) o di contenuto illecito (art. 1343 C.C.) o contrarie a norme imperative e buon costume (art. 1418 C.C.): v Cass. 14/4/21 n. 9839.
Classificazione ovviamente non esaustiva: vedi ad esempio Trib. Roma n. 16992 del 7/11/2024 che ha dichiarato nulle le delibere con cui un’Assemblea aveva rinnovato per sette esercizi consecutivi il mandato all’Amministratore del Condominio senza mai l’indicazione specifica dei compensi annuali in vio-lazione dell’art. 1129 c. 14 C.C..
E, più nello specifico della ripartizione delle spese, solo quando vengano stabi-liti (o modificati) a maggioranza i criteri futuri di ripartizione delle spese con-dominiali previsti dalla legge o dal regolamento, perchè esorbita dai poteri dell’Assemblea ex art. 1135 n. 2 e 3 C.C..
Sono invece annullabili (e quindi produttive di effetti, se e fino a quando non vengano annullate dall’Autorità Giudiziaria) quelle relative alla ripartizione at-tuale delle spese tra i condomini che violino i criteri di legge. Con impugnazio-ne entro i 30 giorni ex art. 1137, II c., C.C..
(Cass. II Sez. n. 32463/2024).