Una recente sentenza della Cassazione sembrerebbe avere messo fine (anche per l’autorevolezza del Relatore, il Dott. Antonio Scarpa) alla disputa sulla possibilità di esercire l’attività di B&B in un condominio, se ed in quanto sia dotato di un regolamento contrattuale che contenga l’usuale clausola standard di divieto di destinare gli appartamenti a casa di alloggio, una dizione desueta ma ancora presente di default in molti regolamenti.
Come noto è contrattuale il regolamento condominiale concluso con il consenso unanime di tutti i condomini oppure predisposto dall’originario costruttore e poi via via accettato nei successivi atti di acquisto dagli acquirenti.
Anche in caso di regolamento contrattuale è pero necessario ai fini che interessano procederne alla trascrizione: quindi con atto pubblico o scrittura autenticata: Cass. 24562/2022 ha ritenuto opponibili erga omnes le limitazioni di destinazione dei locali se trascritte ex art. 2643, n.4 e 2659, 1 c., n.2 c.c..
Poiché come detto le restrizioni di godimento delle proprietà esclusive costituiscono servitù reciproche occorre che tali limitazioni risultino (da regolamento scritto contrattuale) in modo inequivoco, chiaro ed esplicito in tal modo obbligando i condomini ad astenersi dalle attività vietate.
Non è però sufficiente per attuare tali divieti un riferimento solo generico ai pregiudizi cui si intende ovviare (come tipicamente un utilizzo in contrasto con il decoro, la tranquillità o la pubblica decenza): occorre invece una elencazione specifica e letterale delle attività che si vogliano vietare.
Nella fattispecie decisa questa volta dalla Cassazione l’art. 10 di quel regolamento condominiale vietava ai condomini la destinazione degli appartamenti, espressamente, appunto a casa di alloggio.
L’art. 1372 c.c. stabilisce che l’interpretazione giuridica si fondi sulla comune intenzione delle parti senza limitarsi al materiale senso delle parole. Con ciò però non legittimando tale superamento letterale: che rimane prioritario e imprescindibile qualora non ne emerga una divergenza con la volontà delle parti.
E per la Cassazione la dizione “casa alloggio” equivale a B&B secondo la comune accezione e cioè strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare gestite da privati in forma non imprenditoriale che forniscano appunto un alloggio utilizzando parti dello stesso appartamento.
Cass. 2770/2025
