L’art. 1129 c.c.: “Contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico l’Amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali” etc., comma 2.
“L’incarico di Amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”, comma 10.
“L’Amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente a pena di nullità della nomina stessa l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”, comma 14.
“L’assemblea dei condomini provvede 1) alla conferma dell’amministratore e alla eventuale sua retribuzione”, art. 1135, 1 c., c.c..
1) LA DURATA DELL’INCARICO
Secondo l’opinione maggioritaria l’Amministratore non può continuare a svolgere il suo incarico per un tempo indefinito sulla base di un rinnovo tacito, senza una espressa delibera.
La durata dell’incarico iniziale è biennale di talché solo dopo il primo anno non è necessaria la deliberazione di rinnovo.
Che si rende invece indispensabile al termine del primo biennio allorquando l’Amministratore cessa automaticamente ipso iure senza necessità di alcuna delibera dell’assemblea: Trib. Napoli 19/4/2023 R.G. 1079/2023 V.G..
Secondo cui l’amministratore alla scadenza del biennio non ha più obblighi di gestione (e quindi diritto a compensi) se non confermato da apposita delibera: senza la quale gli atti compiuti negli anni successivi potrebbero non essere validi perché i suoi poteri rappresentativi e gestori cessano automaticamente.
Anche Trib. Pisa 11/10/2023 n. 1249 (in Quotidiano Giuridico, 2023; Imm. e Propr., 2024, 1, 58) ha confermato durare solo un anno l’incarico iniziale per poi rinnovarsi di uno ulteriore ma non in forza di un diritto dell’amministratore bensì di una aspettativa. Perché l’assemblea ben può non confermarlo prima della scadenza biennale.
In quel caso l’assemblea aveva nominato un nuovo amministratore già alla prima scadenza del primo anno di mandato: non una revoca quindi ma un mancato rinnovo, senza pertanto risarcimento dei danni.
Il condominio, conclude il Tribunale di Pisa, dovrà allora rimborsare all’amministratore solo le anticipazioni e i relativi interessi legali dal sorgere, oltre al compenso (previo rendiconto obbligatorio ex art. 1720, c. 1, c.c.).
Invece secondo Trib. Sassari 4/11/22 n. 1114 (in Arch. Loc. Imm. 2023/169) l’incarico dell’Amministratore si rinnova tacitamente ed automaticamente di anno in anno, sine die e senza termine, senza necessità di nomine annuali (con le maggioranze di cui all’art. 1136, 2. c., c.c.) fino a che l’incarico non venga revocato o l’Amministratore non si dimetta, unico impedimento alla continuazione dell’attività poiché non esisterebbe un limite temporale al rinnovo tacito.
Scopo dell’automatismo sarebbe evitare interruzioni nella gestione amministrativa del Condominio.
L’interpretazione è però ostacolata dei soprariportati 2° e 14° commi dell’art. 1129 c.c. che prevedono la comunicazione dei dati anagrafici e professionali dell’Amministratore ad ogni rinnovo dell’incarico, insieme alla specificazione dell’importo del suo compenso, a pena di nullità della nomina: v. Cass. 22/4/2022 n. 12927 (in Arch. Loc. e Imm. 2022/350) (e Trib. Larino 6/2/2023 n. 77 sempre in Arch. Loc. e Imm. 2023/277): la nullità della nomina comporta la decadenza dell’incarico dell’amministratore ed il mancato rimborso delle spese anticipate.
La Suprema Corte precisa che il requisito della nomina sussiste solo in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, con analitica specificazione dell’importo del compenso non implicita nella sola delibera di approvazione del rendiconto (v. Trib. Roma 8/6/2023 n. 9224).
La sussistenza del documento è quindi indispensabile, pur solo con il richiamo ad un preventivo scritto indicato come sua parte integrante.
La nomina è come detto nulla se l’amministratore non presenta il preventivo dei compensi prima della deliberazione assembleare specificando l’importo che richiede come compenso con le voci ordinarie e straordinarie. E ciò che non sia nel preventivo, non può essere richiesto ai condomini.
La prassi è assai varia, si può mediamente accennare a come il compenso per l’amministrazione ordinaria comprenda più o meno voci quali: a) incombenze di legge; b) spese di locomozione, cancellerie, telefoniche; c) reperibilità festiva; d) accessibilità al sito condominiale e pubblicazione dei documenti; e) assistenza di consulenti tecnici; f) partecipazione al consiglio di condominio e assemblea; g) gestione della privacy e videosorveglianza; h) spese postali; i) solleciti/raccomandate a condomini morosi; l) dichiarazione dei sostituti d’imposta (Mod. 770) e modelli C.U..
Per l’amministrazione straordinaria si prevede solitamente una percentuale dei lavori che richiedano un rendiconto ad hoc.
L’utilizzo del termine “eventuale” nel testo dell’art. 1135 c.c. lascia intendere che in teoria l’amministratore potrebbe operare anche gratuitamente, magari nel caso di un condomino; anche se il mandato, ex art. 1709 c.c. si presume a titolo oneroso.
(Solo per completezza si precisa che il diritto al compenso non si prescrive nel termine quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c. ma in quello decennale: Trib. Taranto 19/10/2023 n. 2474).
Peraltro il credito per il compenso non è liquido ed esigibile se non approvato dall’assemblea in sede di bilancio consuntivo e quindi i condomini – in mancanza – non possono esservi obbligati al pagamento in via giudiziaria: v. Cass. n. 17713 del 21/6/2023.
L’amministratore sarebbe quindi costretto a provare voce per voce sia nell’an che nel quantum l’attività svolta, chiedendone la quantificazione al Giudice, anche secondo gli usi di piazza ex art. 1709 c.c.: v. Cass. 11717 del 5/5/2021 (in Imm. e Propr., 2021. 6. 395).
Aggiungasi che, se il bilancio del condominio non viene approvato dall’assemblea, l’amministratore deve convocarne una seconda in cui ripresentare il bilancio con le modifiche richieste dai condomini: bilancio peraltro impugnabile in Tribunale, al pari della delibera che ne abbia rifiutato l’approvazione.
2) LA PROROGATIO DELL’AMMINISTRATORE
Rimane il problema, non infrequente nella pratica, dell’amministratore che sia “costretto” a rimanere in carica ad interim, in prorogatio perché (quale ne sia il motivo) non si nomina il sostituto (con la maggioranza degli intervenuti e la metà dei millesimi ex art. 1136, c. 4., c.c.), anche a fronte di una revoca senza nomina di un sostituto.
Ad esempio Tribunale Bari, sentenza 33 del 9/1/2024, ha legittimato in un caso del genere l’amministratore dimissionario a continuare a gestire le urgenze del Condominio fino a quando l’assemblea non lo revochi nominando un successore. E quindi a convocare l’assemblea per decidere in merito ai lavori indispensabili.
Infatti in queste situazioni anomale (ma ricorrenti in certi grossi complessi condominiali di box e posti auto) l’amministratore, ancorché cessato, deve continuare a gestire con la diligenza del buon padre di famiglia il condominio chiedendo ai condomini il pagamento dei contributi per la manutenzione e per i servizi comuni perché, pur estintosi il mandato di legge, rimane in carica ex art. 1129, 8 c., c.c. fino ad una nuova nomina dell’assemblea o del Giudice. Su ricorso (ex art. 1105 c.c.) anche di un solo condomino (o dell’amministratore stesso).
Potendo, pur cessato, dare mandato ad un legale in nome e per conto del condominio. Anzi dovendo, nel caso di morosità ex art. 1129, 9 c., c.c.: la Cassazione 28/12/2023 n. 36277 ha precisato che l’ex amministratore che non abbia intrapreso azioni legali per recuperare i crediti (con perdita della possibilità di recupero) dei crediti, rimborsa al condominio le somme perse.
Non potrà però essere revocato giudizialmente perché il mandato si è oramai estinto (Trib. Como 6/4/2022 n. 8, Trib. Roma Decreto 26/11/2018 n. 7195, Trib. Napoli citato, C.A. Lecce 10/1/22 n. 433).
Altra opinione ritiene invece possibile la revoca anche in prorogatio perché, in caso contrario, il suo operato non sarebbe controllabile giudiziariamente, in violazione dei diritti dei condomini in minoranza, se non con un lungo giudizio di cognizione ordinaria (C.A. Bari 12/6/2019, C.A. Roma 25/6/2020).
3) I REQUISITI PER ESSERE AMMINISTRATORE
L’art. 71 bis, disp. att. c.c., con disposizione inderogabile subordina la possibilità di svolgere l’incarico di Amministratore di Condominio a 5 requisiti di onorabilità (da lett. a) ad e) e 2 di professionalità: g) diploma di scuola media secondaria superiore, f) frequenza di un corso iniziale di 72 ore con aggiornamento annuale di 15 ore non richiesti solo quando l’amministratore sia un condomino). Se l’amministratore sia una Società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili e dagli amministratori.
(L’amministratore sprovvistone non può agire nei confronti del condominio per ottenere il pagamento del compenso essendo nullo il contratto).
Sul punto manca una posizione definitiva della Cassazione a fronte di dubbi tra Giudici di merito sulla validità della delibera di nomina di un Amministratore privo di requisiti ex tunc.
La giurisprudenza maggioritaria sostiene che tale nomina sia nulla (e quindi chiunque abbia interesse può farla valere) poiché norma di ordine pubblico e quindi inderogabile, indipendentemente dal mancato richiamo del successivo art. 72. disp. att., c.c. che dichiara tali solo i precedenti artt, 66, 66, 67 e 69. disp. att.. c.c.. v. Trib. Vasto 12/11/2022 n. 4454 (in Imm. e propr., 2023, 4, 257).
Altra opinione è per l’annullabilità: con la conseguente necessità dell’impugnazione della delibera entro 30 giorni dall’adozione (e quindi, in mancanza, con ratifica assembleare degli atti e dei contratti medio tempore compiuti).
In assenza dei requisiti ciascun condomino potrà comunque chiedere in Tribunale la revoca dell’amministratore, in caso di inerzia dell’assemblea.
Infine nel caso di perdita dei requisiti in corso di incarico, quest’ultimo viene a cessare e ciascun condomino può chiedere che l’assemblea ne prenda atto e sostituisca l’amministratore.
Si ritiene non essere motivo di decadenza automatica (ma solo a fronte dell’esito del ricorso all’Autorità Giudiziaria) la mancata formazione continua (e cioè i corsi di aggiornamento annuali) perché non considerata grave irregolarità (Trib. Milano 27/3/2019 n. 3145).
Differentemente Trib. Bergamo 16/2/2023 n. 325, ritiene che la norma sia di ordine pubblico quindi a tutela degli interessi collettivi del consumatore condominio.
Anche la miglior dottrina è di tale avviso: “è un preciso interesse della Proprietà e dei condomini che chi amministra il patrimonio immobiliare sia preparato ad affrontare tutte le sfide che le normative in continua evoluzione comportano”: così il Nasini, diffusamente, in Arch. Loc. 2023/523: cui si rimanda anche per un vasto ed autorevole excursus sui problemi aperti a dieci anni dalla Riforma del Condominio L. 220/2012 in vigore dal 18/6/2013.
Al riguardo si segnalano recentemente anche eccezioni di scopertura dell’Assicurazione di responsabilità dell’amministratore ex art. 1129, 3 c., c.c. qualora quest’ultimo, in caso di sinistro, non provi di aver adempiuto diligentemente agli obblighi di formazione di legge.
4 – LA REVOCA DELL’AMMINISTRATORE
L’assemblea del condominio può sempre (con le maggioranze previste per le nomine o regolamentare) revocare (ex artt. 1129, 11 c., c.c., 1131, 4 c., c.c. e 1725 c.c.: non art. 2237 c.c.) l’amministratore in carica (è un incarico fiduciario) poiché non è richiesta la sussistenza di una giusta causa. Ovviamente non è revoca la mancata riconferma dell’Amministratore a conclusione dell’esercizio annuale che non richiede motivazioni e non comporta risarcimenti.
La revoca può invece intervenire anche nel corso dell’incarico senza peraltro che l’Amministratore abbia sempre ipso iure diritto all’intero compenso per l’anno che non fosse così portato a termine qualora vi sussista una giusta causa.
Ma se al contrario la revoca fosse ingiustificata o immotivata l’amministratore conserva il diritto al compenso maturato sino alla revoca e fino a quando rimanesse in prorogatio in attesa di nuovo amministratore.
E con il diritto invece al risarcimento dei danni (se la revoca fosse ingiustificabile o non venisse accertata la giusta causa) con onere della prova a suo carico per il danno reclamato: Cass. 2021/7874 (in Giur. It., 2021, 2586).
Per giusta causa in primis si intende generalmente la grave violazione dei suoi doveri professionali e cioè il suo inadempimento professionale. Più in generale per giusta causa (che, come detto, esclude il diritto al risarcimento dei danni da parte dell’Amministratore) si fa riferimento in linea di massima a quelle che possono essere disposte dall’Autorità Giudiziaria ex art. 1129, 11 c., c.c. e 1131, 4 c., c.c..
Sarà il Condominio a dover provare in giudizio i motivi della revoca e viceversa l’Amministratore a sostenere la regolarità del proprio operato o l’imputabilità delle violazioni ascrittegli a cause a lui non imputabili, a fatti dei terzi o anche agli stessi condomini che lo abbiano ostacolato.
Oltre all’assemblea (o eventualmente nel caso di sua inerzia) ciascun condomino può chiedere la revoca all’Autorità Giudiziaria: il procedimento è disciplinato dagli artt. 737 e segg. C.P.C. e dall’art. 64 disp. att. c.c. come Volontaria Giurisdizione in Camera di Consiglio. Il Tribunale decide con decreto motivato sentito l’Amministratore in contraddittorio con il ricorrente con il provvedimento è reclamabile in Corte d’Appello nei 10 giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
Il procedimento, sostanzialmente amministrativo e non contenzioso, non è soggetto all’espletamento preliminare della procedura di Mediazione poiché l’art. 5 comma 4, D.Lgvo 28 del 2010 lo esclude per i procedimenti in Camera di Consiglio: Appello Palermo 29/6/2018 e Cass. 1237/18.
In caso di accoglimento della domanda di revoca il condomino che l’abbia proposta può rivalersi nei confronti del Condominio per le spese legali. Il quale può a sua volta richiederle all’Amministratore revocato ex art. 1129, 11 c., c.c..
In teoria non occorre l’assistenza legale, le spese fisse sono di €. 98 per il C.U. più diritti €. 27, oltre ad €. 200 per la registrazione dell’eventuale provvedimento.
