L’amministratore condominiale all’atto dell’accettazione, sia prima della nomina che dei vari rinnovi, deve sempre specificare analiticamente a pena di nullità l’importo richiesto a titolo di compenso per l’attività svolta (art. 1129, c. 14, C.C.): la specificazione dell’importo è infatti necessaria anche nel caso di rinnovo annuale dell’incarico perché non può mai ritenersi implicita o tacita.
Infatti per costituire un valido rapporto di amministrazione condominiale ex art. 1129 C.C. il requisito della nomina è valido solo a fronte di un documento espressamente approvato dall’assemblea che rechi la specificazione analitica del compenso: che non può ritenersi sussistente implicitamente solo per via della delibera di approvazione del rendiconto (Cass. n. 12927/2022) che lo contenga.
E’ quindi irrilevante che il compenso rimanga invariato rispetto al passato e che pertanto l’assemblea sia già al corrente del suo ammontare. Come pure che l’importo sia inserito nel bilancio preventivo poi approvato.
Pertanto le delibere che non contengano indicazione del compenso sono nulle, insanabilmente.
Un caso recente è quello di un Condominio in cui l’amministratore era stato nominato per la prima volta nel 2015 con un preventivo espresso di compenso.
Ma che poi, nelle 7 assemblee annuali successive di conferma della carica, non era più stato reiterato, rimanendo invariato e dandolo per approvato di default.
Solo dopo sette anni un condomino ha impugnato le 7 delibere: pur non avendole mai in precedenza contestate, anzi avendo approvato sempre tutti i bilanci preventivi di spesa che ne contestano l’indicazione.
Il Tribunale ha ritenuto valida la nomina iniziale del 2015 poiché in allora era stato espressamente specificato il compenso richiesto dal nuovo amministratore.
Dichiarando invece nulle (e non sanabili) le riconferme successive poiché in esse non si era mai più fatto cenno al compenso, considerandolo i condomini consuetudinario, di routine, anche perché era sempre la stessa cifra.
Ma per legge tale invarianza è irrilevante. Come anche che l’importo fosse inserito nei bilanci preventivi come stima di spesa futura. Dovendo invece farsi menzione espressa al compenso nella delibera, da ripetersi ogni anno.
Il condomino aveva poi chiesto, invocando la nullità delle 7 delibere, la restituzione dei compensi percepiti dall’amministratore in base alle stesse (per la propria quota): la domanda non è stata accolta poiché l’assemblea, con l’approvare i rendiconti d’esercizio, aveva ratificato l’operato dell’amministratore e riconosciuti dovuti i compensi in base alla presunzione di onerosità ex art. 1709 C.C. secondo cui al mandatario amministratore spetta comunque un compenso per l’attività svolta.
Il condomino aveva eccepito la nullità della nomina dell’Amministratore pure per la sua mancata frequentazione dei corsi di formazione professionale ex art. 71 bis disp. att. C.C..
Anche tale domanda non è stata accolta perché norma non imperativa ex art. 1418, c. 1, C.C. in relazione all’art. 72 disp. att. C.C.: la sua violazione non provoca nullità ma è solo motivo di revoca per giusta causa per grave irregolarità ex art. 1129, c. 11, C.C..
Revoca che pure era stata richiesta dal condomino: ma inammissibilmente poiché domanda non contenziosa ma di volontaria giurisdizione ex art. 64, disp. att., C.C. quindi necessitamente con un procedimento ad hoc.
(Trib. Roma n. 16992 dd. 7/11/2024).