Nel caso della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore il locatore ha il diritto al risarcimento del danno per il suo mancato guadagno di tutti i canoni impagati ancora a scadere, anche se il bene locato gli è stato restituito prima della naturale scadenza del contratto.
- Il 23/9/2009 una società commerciale immobiliare acquistò per investimento un immobile subentrando nella locazione abitativa in corso.
Resosi subito moroso il conduttore, la proprietaria riuscì a riottenere giudiziariamente il possesso dell’immobile solo dopo un anno, il 22/9/2010.
E iniziò una azione in Tribunale per chiedere il risarcimento (non solo di tutti i canoni di locazione già non corrisposti ma anche) dei canoni che sarebbero stati ancora dovuti fino alla naturale scadenza del contratto che, in assenza della morosità, sarebbe terminato solo nel successivo 2011.
La sentenza del Tribunale del 2/10/2014 di rigetto delle sue domande fu confermata anche dalla successiva della Corte di Appello del 12/11/2018.
La proprietaria ricorse allora ancora in Cassazione nel 2019. All’udienza pubblica del 9/11/2023 il Collegio della III Sezione si limitò però a rimettere il ricorso (v. Prof. Cuffaro in “Accademia” n. 4/2024 pag. 316 ss.: “Risoluzione della locazione e risarcimento del danno”) all’esame delle Sezioni Unite. Che, alla successiva udienza del 26/11/2024, hanno enunciato il principio di diritto di accoglimento dell’originaria domanda giudiziale del 2011.
Per poi però rinviare gli atti ancora alla III Sezione rimettente ex art. 142 disp. att. c.p.c. per la decisione anche sugli altri motivi dell’originario ricorso del 2019 che non erano stati oggetto del richiesto esame alle Sezioni Unite.
Quindi 16 anni dopo il rilascio dell’immobile (entro il 2026) vi sarà prevedibilmente la sentenza definitiva della Cassazione.
- Al lungo excursus giudiziario è stato dato impulso dalla pervicace immobiliare proprietaria la quale (nonostante il rigetto delle sue domande in primo e secondo grado) ha continuato ad insistere (contro il principio di giurisprudenza applicato dalle 2 Corti territoriali adite) a chiedere il pagamento di tutti i canoni di locazione teoricamente dovuti fino alla data di naturale scadenza del contratto del 2011 nonostante la già avvenuta restituzione dell’immobile nel 2010 (a seguito della colposa morosità del conduttore e del relativo procedimento di rilascio forzato).
La domanda è poi arrivata addirittura alle Sezioni Unite perché la proprietaria criticava il principio accolto dalle 2 Corti territoriali ma anche da parte della Cassazione. Secondo cui (v. Cass. 27614/2013) il canone ex art. 1571 c.c. (quale corrispettivo della locazione) costituisce l’equivalente della privazione del godimento dell’immobile da parte del locatore.
Suo godimento che potrebbe però anche in teoria limitarsi a non utilizzare il bene, cioè ad una mera detenzione. Tenendolo, in caso di terreno, intercluso inaccessibile o incolto. Oppure inutilizzato in caso di edificio. Quindi senza diritto ai canoni futuri non essendone scontato il riuso commerciale da parte del proprietario.
Le Sezioni Unite hanno invece dichiarato che una tale rinuncia volontaria al godimento reddituale da parte del locatore (con conseguente mancata percezione di un reddito derivante da un immobile) costituisce una prospettiva del tutto marginale nella realtà contrattuale della locazione.
Non è infatti ipotizzabile erga omnes un interesse al godimento solo diretto del proprio immobile invece di metterlo a reddito. Soprattutto da parte di una società immobiliare commerciale orientata a realizzare profitti attraverso l’acquisto di beni da destinare al godimento di terzi dietro compensi. Oppure alla collocazione sul mercato di immobili acquistati da un locatore privato per investimento del proprio risparmio da cui trarre una rendita.
- In questi casi infatti la restituzione materiale anticipata dell’immobile non concretizza (solo) il ripristino sic et simpliciter del preesistente equilibrio della sfera giuridico/patrimoniale delle parti (come sostenuto dalla giurisprudenza delle 2 Corti territoriali) ma anche il fallimento (per responsabilità del conduttore) del cd. “programma contrattuale” originario alla cui realizzazione le parti si erano vincolate fin dall’inizio. E quindi della impossibilità, sempre per fatto del conduttore, di realizzare nel tempo i ricavi e gli effetti economico-giuridici prefiguratisi dal locatore con la stipula del contratto.
Rimarrà necessario dimostrare da parte del locatore di essersi subito attivato (non appena ottenuta la riconsegna dell’immobile) per cercare una nuova locazione al fine di evitare una sua inerzia basata sull’aspettativa di conseguire in ogni caso tutti i canoni fino alla naturale scadenza del contratto, pur lasciando vuoto l’immobile oggetto dello stesso.
