Per locazione commerciale si intende il contratto di godimento a fronte di un corrispettivo (da un locatore ad un conduttore) di beni immobili per lo svolgimento di attività commerciali, artigianali o turistiche, disciplinata dalla L. 392/78.

Tale regolamentazione delle locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo è inderogabile e poche ne sono le esclusioni applicative: quali le attività di natura e carattere transitorio (anche temporary shop o pop-up o cartellonistica) o immobili adibiti ad attività agricola non commerciale.

La deroga maggiore sono le cd. “grandi locazioni” del cd. Decreto “Sblocca Italia” del 2014; qualora cioè il canone annuo sia superiore ad € 250.000 (se l’immobile non sia soggetto a vincolo storico). In tal caso non si applica la L. 392/78 e le parti possono regolamentare liberamente il loro rapporto locativo. Ad esempio applicando un indice non Istat per l’aggiornamento del canone, e con un recupero integrale del tasso di inflazione. Oppure derogare alla prelazione. Anche Cassazione 6/2/2024 n. 3399 ha riconosciuto valide le clausole sulla durata minima, sul rinnovo automatico, prelazione, indennità di fine locazione, aumento del canone. E anche l’aggiornamento per rivalutazione oltre i limiti ex art. 32 (il 75% dell’indice Istat).

Al di fuori di queste poche eccezioni la legislazione vincolistica impone con il “famoso” articolo 79 (che impera da 46 anni con il suo insuperabile: “è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello previsto dagli articoli precedenti o ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con la presente legge”) limiti inderogabili ai contratti (a favore del conduttore) quali ad esempio: a) la durata (art. 27); b) il recesso del conduttore per gravi motivi; c) il rinnovo tacito alla scadenza per identico periodo, salvo disdetta con preavviso annuale (art. 28); d) sublocazione senza il consenso del locatore, purché venga ceduta anche l’azienda (art. 36); e) invariabilità del canone iniziale con indicizzazione massima del 75% Istat (salvo l’eccezione ex L.14/2009); f) indennità di avviamento (artt. 34 e 35) eccezion fatta per i casi di morosità o di recesso del conduttore; g) prelazione del conduttore sull’acquisto (art. 38) e sulla locazione (art. 40); h) nullità della variazione della durata del contratto o di maggiorazione del canone (art. 79); i) deposito cauzionale non superiore a tre mensilità di canone (art. 11).

Recentemente (e in qualche raro caso) la giurisprudenza inizia a ragionare “de iure condendo” sulla superabilità di una difesa così ferrea della parte nel 1978 considerata più debole (il conduttore) ma che tale forse oggi non è più di default (Cass. 22826 del 2022: “La clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, potendo il conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata”).

Si sta cioè affermando il concetto che la tutela della cd. parte più debole (sempre ipso iure il conduttore, quand’anche così non sia) può affievolirsi ed assoggettarsi a regole un po’ più elastiche dopo che il contratto è stato stipulato e quindi, con il corso degli anni, sia intervenuto un riequilibrio delle posizioni di pattizie di forza iniziali.